Como jurista lego, usted conoce la importancia del registro de la propiedad a la hora de comprar un inmueble. Lo que está escrito en este registro público es válido a favor y en contra de todos. Su contenido es incontestable. En Alemania, al igual que en España, se aplica la «fe pública» del registro de la propiedad.
Por muy similares o comparables que sean los principios del registro de la propiedad, esto no se aplica en modo alguno al contenido del registro de la propiedad ni a su tratamiento. A continuación expondré las diferencias más importantes:
Acceda a
En Alemania, el acceso al registro de la propiedad está restringido y no es en absoluto público. Sólo los notarios, las autoridades, los tribunales y los peritos designados públicamente y, por supuesto, el propietario y su representante autorizado pueden inspeccionar la propiedad en cualquier momento; la mera curiosidad no es suficiente.
En España es un poco más fácil. Cualquiera puede buscar en el Registro de la Propiedad en el sitio web www.registradores.es (también disponible en inglés). Normalmente basta con indicar el apellido y el nombre del propietario que se busca, así como asegurar que se necesita esta información para «una comprobación legal», por ejemplo. El extracto del catastro también está disponible en inglés (coste adicional 30 euros), el pago se realiza con tarjeta de crédito.
Estructura
El Registro de la Propiedad alemán se divide en tres secciones: Sección 1 (propietarios), Sección 2 (gravámenes y restricciones), Sección 3 (hipotecas y cargas de la tierra).
El catastro español no reconoce las divisiones. Todas las inscripciones, ya se trate de compraventa, constitución o cancelación de una hipoteca, derechos de paso y embargos, se inscriben consecutivamente una tras otra.
Contenido
En Alemania, el propio registro de la propiedad sólo contiene datos muy breves sobre los respectivos derechos y sus propietarios, por lo que el registro de la propiedad alemán es breve y claro. Los derechos caducados no están tachados, sino subrayados en rojo (enrojecidos) para que pueda reconocer inmediatamente lo que (aún) es válido y lo que no. Los detalles exactos del motivo de la inscripción respectiva y su alcance pueden consultarse en el fichero de tierras (fichero maestro), que se lleva paralelamente al registro de la propiedad. Contiene todas las escrituras y documentos relativos a la propiedad. En España no se conservan ni almacenan escrituras ni planos en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, el contenido esencial de la escritura presentada al registro de la propiedad para su inscripción se transfiere directamente al registro de la propiedad, lo que no contribuye precisamente a su claridad y hace que las páginas individuales del registro de la propiedad sean muy extensas.
Registro de la propiedad y catastro
En Alemania, toda transacción inmobiliaria se basa en una parcela inscrita en el Registro de la Propiedad. Existen mapas topográficos exactos, que se dividen en distritos, parcelas y, por último, en parcelas individuales («Flurstück»). El punto de partida de toda transmisión de propiedad para el notario y el registro de la propiedad es, por tanto, una parcela definida con precisión en cuanto a planificación, tamaño y lindes.
Aunque existe un registro de la propiedad en España, no dispone de planos fiables. Es competencia del Ministerio de Hacienda español, lo que ya demuestra que se ocupa principalmente de la liquidación de impuestos. No existe coordinación con el registro de la propiedad. Esto tiene consecuencias desastrosas en la práctica: El tamaño de una parcela indicado en el registro de la propiedad o en el catastro nunca coincide; las superestructuras suelen estar totalmente registradas en el catastro (porque no se trata de legalidad, sino de ingresos), pero faltan en el registro de la propiedad porque un juez del catastro sólo puede registrar las superestructuras para las que se han presentado debidamente todas las licencias. Por lo tanto, no debe fiarse en ningún caso de la inscripción catastral, ya que sólo el registro de la propiedad tiene autoridad legal.
Bloque del Registro de la Propiedad para transferencias de propiedad
En Alemania, el notario no sólo se encarga del contrato y de la inscripción en el registro de la propiedad, sino que también actúa como fiduciario del pago del precio de compra. Recibe el precio de compra en su cuenta de garantía bloqueada, amortiza las hipotecas existentes de acuerdo con los bancos y, si es necesario, inscribe nuevas hipotecas para el comprador. Los pagos sólo se realizan a las partes una vez que todos los derechos del registro de la propiedad han sido garantizados mediante una notificación de prioridad, de modo que es completamente imposible que otros derechos tengan prioridad.
Por regla general, el notario en España no asume ninguna obligación fiduciaria; las partes están solas a la hora de tramitar y pagar el precio de compra. Una vez pagado el precio de compra al notario, el comprador sólo queda asegurado en el registro de la propiedad en términos relativos, pero no en términos absolutos. Aunque el registro de la propiedad confirmará al notario el contenido del registro de la propiedad inmediatamente antes de la inscripción, esto sólo se referirá al final del día de oficina anterior. Esto significa que si el derecho de un tercero se presenta para su protección en el registro de la propiedad inmediatamente antes de la inscripción, tiene prioridad. En consecuencia, todo contrato de compraventa notarial en España contiene la advertencia de que lo decisivo no es la información registral del notario, sino el estado del registro de la propiedad en el momento de la presentación de la escritura.
Así que hay bastantes diferencias, aunque ambos sistemas, tanto en España como en Alemania, funcionan bastante bien en la práctica. Sin embargo, los requisitos para que las partes se impliquen y reflexionen son definitivamente mayores en España que en Alemania y es aconsejable tomar sus propias medidas de precaución.
El artículo ha sido amablemente puesto a nuestra disposición por el Dr. Armin Reichmann, www.dr-reichmann.com