Si deseas adquirir una propiedad en España, al igual que en Alemania, deberás encontrar un banco que financie parte del precio de compra. Desafortunadamente, los bancos alemanes suelen rechazar estas solicitudes, ya que consideran que el financiamiento de bienes inmuebles con garantía registral en España es demasiado complicado y costoso. Además, las nuevas regulaciones legales desde junio de 2019 dificultan aún más el proceso.
Por lo general, la única opción que queda es financiar a través de un banco español. Sin embargo, existen algunas diferencias con respecto al financiamiento inmobiliario tradicional con un banco alemán que debes tener en cuenta:
Documentos:
Al igual que en Alemania, es necesario llevar todos los documentos necesarios para la primera reunión con el banco. Estos incluyen el extracto registral, una valoración pericial (preferentemente de TINSA), declaraciones de impuestos sobre la renta de los últimos años y un borrador del contrato de compra. La existencia de todos los documentos desde el principio es importante, ya que de lo contrario, se perderá tiempo solicitando constantemente documentos adicionales al banco. Ten en cuenta también que las decisiones suelen ser tomadas por la central en lugar de las sucursales locales, lo que puede ralentizar el proceso.
Volumen de financiamiento:
La relación entre el precio de compra y el financiamiento necesario (LTV; Loan to Value) ya no es el factor determinante para la concesión del préstamo. En el pasado, eso pudo haber sido diferente, pero los bancos se han vuelto más cautelosos debido a las pérdidas significativas que sufrieron durante la crisis inmobiliaria previa. Hoy en día, es crucial poder demostrar al banco que puedes pagar los intereses y la amortización con tus propios ingresos.
Tasas de interés:
Los bancos españoles ofrecen principalmente préstamos con tasas de interés variables basados en el EURIBOR a 1 año más un margen. El margen exacto es negociable, pero generalmente se sitúa en alrededor de +/- 1,5%. Sin embargo, hay un número creciente de bancos españoles que también ofrecen financiamiento a tasas fijas.
Comunicación:
Es recomendable elegir un banco con empleados que hablen alemán para reducir los costos de traducción.
Seguridad:
A diferencia de Alemania, en España no existe una hipoteca de primer grado, sino solo una hipoteca accesorio estricta. Esto significa que la hipoteca solo existe mientras exista una deuda. Por lo tanto, los documentos de las hipotecas españolas suelen ser extensos, ya que todo el contrato de préstamo debe ser detallado. En caso de impago, el banco tiene derecho a iniciar un proceso de ejecución y subastar el inmueble. Desde el 16 de junio de 2019, en España hay algunos cambios en el proceso de financiamiento inmobiliario debido a la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Esta ley incorpora una Directiva de protección al consumidor del Parlamento Europeo de 2014 en la legislación española. Contiene nuevas regulaciones, entre ellas:
- Se prohíben las cláusulas de suelo, es decir, la obligación de pagar un interés mínimo, independientemente de cómo evolucione el EURIBOR.
- La ejecución de la hipoteca solo puede iniciarse cuando las cuotas impagadas superen el 3% del contrato de préstamo, o cuando haya habido 12 (anteriormente eran dos) cuotas impagadas. Esto solo se aplica durante la primera mitad del plazo del préstamo, ya que en la segunda mitad estos valores se incrementan a 7% y 15 cuotas, respectivamente.
- Se prohíben los cargos en caso de traslado del préstamo a otro banco donde el prestatario pueda encontrar mejores condiciones.
- En caso de amortización anticipada, las comisiones que el banco puede exigir se reducen: al 2% del capital en los primeros diez años y 1,5% en el resto del plazo. En el caso de financiamiento con tasa de interés variable, estas comisiones son de máximo 0,25% en los primeros tres años y 0,15% en los primeros cinco años.
- Los intereses de demora en caso de financiamiento de una casa o un apartamento (residencial) por una persona física no pueden ser superiores al 3% por encima de la tasa de interés pactada.
- Una diferencia importante con la regulación anterior es que el banco debe asumir todos los costos relacionados con el financiamiento hipotecario. Esto se aplica al notario, el registro de la propiedad y el impuesto hipotecario. El prestatario solo debe pagar las tasas de valoración del inmueble. Sin embargo, el banco aún puede cobrar una comisión de apertura.
- La concesión del préstamo no puede estar condicionada a que el cliente contrate productos adicionales, como un seguro, con el banco. Sin embargo, el banco sí puede otorgar bonificaciones de intereses si el cliente contrata dichos productos.
- Un elemento esencial de la protección al consumidor es que las condiciones del contrato deben ser muy transparentes y claramente presentadas al cliente, especialmente la Tasa Anual Equivalente (TAE). Una novedad importante es que el banco está obligado a entregar al cliente una oferta vinculante llamada «Ficha Europea de Información Normalizada» (FEIN), al menos diez días antes de la firma del préstamo hipotecario, junto con una documentación detallada sobre la transacción planeada: resumen de las cláusulas más importantes, plan de pagos de intereses y amortización, borrador del contrato de hipoteca, desglose de los costos asociados con la garantía hipotecaria.
- Un día antes de la formalización ante el notario (cuya selección corresponde al prestatario), se debe realizar una cita previa, en la cual el cliente tiene derecho a recibir asesoramiento e información del notario. El banco no puede estar presente en esta cita. En última instancia, esto se traduce en un cuestionario al cliente sobre si ha comprendido correctamente las cláusulas del contrato, sus obligaciones, su responsabilidad y las consecuencias de no pagar. Se debe redactar un acta notarial de transparencia que documente esto. Este servicio del notario es gratuito.
Sí, el proceso complicado y las estrictas regulaciones han llevado a que los bancos extranjeros prácticamente hayan abandonado el financiamiento de bienes inmuebles en España. Cumplir con este proceso requiere necesariamente una presencia o representación local, lo cual conlleva altos costos. Esto ciertamente no favorece la competencia entre los bancos. Aunque la legislación tiene como objetivo proteger al consumidor, puede suponer un desafío para algunos sectores del mercado.
Esta es una traducción automática del artículo alemán.
