Si está pensando en comprar una casa o un apartamento en Mallorca, es posible que esté considerando recuperar parte de los costos mediante el alquiler vacacional a corto plazo. Es una buena idea, pero debe tener precaución con las ofertas que aseguran que la compra de una propiedad en Mallorca es una inversión rentable. Hay muchos costos e impuestos que tener en cuenta (ver abajo). Además, hemos visto en el año 2020 todo lo que puede suceder.
No obstante, a primera vista, el alquiler vacacional puede ser bastante lucrativo para los propietarios: Se pueden obtener precios mucho más altos que en alquileres mensuales a largo plazo.
Hace muchos años, a diferencia del sector hotelero, apenas existían regulaciones para el alquiler vacacional. Aquellos que declaraban sus ingresos de alquiler a la agencia tributaria eran vistos con escepticismo, ya que casi nadie lo notaba. En aquel entonces, la honestidad fiscal era más la excepción que la norma.
Sin embargo, desde 2012, esta situación anárquica ha cambiado considerablemente. En ese año entró en vigor la Ley de Turismo 8/2012, especialmente los artículos 50 y 51 (modificados por la Ley 6/2018, de 22 de junio),
complementados por el Decreto 20/2015 del 17 de abril como normativa de ejecución.
Otro cambio importante se produjo con la Ley 6/2017, de 31 de julio, que permite la posibilidad de ofrecer apartamentos en complejos residenciales para alquiler vacacional, bajo ciertas condiciones. Esto está permitido si los estatutos de la comunidad de propietarios lo permiten expresamente o por decisión mayoritaria de los propietarios. Originalmente, esto fue rechazado en la ley de turismo, en mi opinión, por una buena razón, ya que la intensidad y las molestias ocasionadas por el alquiler vacacional son mucho mayores en comparación con la ocupación por parte del propietario.
En general, estas regulaciones han introducido numerosas restricciones y condiciones burocráticas que dificultan significativamente nuevas solicitudes de alquiler vacacional en la actualidad, pero con suficiente dinero y paciencia, es posible. En primer lugar, debe aclarar cómo se define el alquiler vacacional.
Se refiere al uso temporal de un apartamento o casa completamente amueblados, incluidos ciertos servicios, durante un período de menos de un mes. Para períodos de alquiler más largos, se aplican las regulaciones para alquileres de temporada o arrendamientos residenciales regulares según la Ley Española de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Antes de presentar solicitudes, completar formularios o gastar mucho dinero, debe verificar si su apartamento o casa es adecuado para el alquiler vacacional:
- ¿Es el alquiler vacacional permitido en su ubicación? La Ley de Turismo de 2012 ya estableció que los municipios de las Islas Baleares deberían decidir de manera independiente si imponer restricciones o incluso prohibiciones al alquiler de viviendas turísticas en sus áreas. Tenían tiempo hasta diciembre de 2018 para hacerlo. Las zonas finales (Plan de Intervención de Ámbitos Turísticos; PIAT) fueron aprobadas por el parlamento para Mallorca el 9 de julio de 2020. Ibiza aún no ha logrado esto.
- Por lo tanto, el primer paso es verificar si su apartamento o casa se encuentra en una de estas zonas permitidas.
- El alquiler vacacional solo está permitido para propiedades que hayan sido utilizadas de forma privada durante al menos cinco años y que no sean de nueva construcción específicamente para alquileres vacacionales.
- No deben haber procesos de construcción pendientes.
- Se debe presentar un certificado de habitabilidad válido (cédula de habitabilidad).
- Se requiere un certificado energético, donde se debe alcanzar la categoría F para las propiedades en complejos residenciales construidas antes del 21 de diciembre de 2007 y la categoría D para las construidas después. Para casas unifamiliares, se requiere un mínimo de categoría C para las construidas antes de 2007 y categoría B para las construidas después.
- Cada apartamento debe tener sus propios contadores de electricidad, gas y agua.
- No debe tratarse de una vivienda subvencionada o sujeta a restricciones de alquiler.
- El propietario debe contratar un seguro de responsabilidad civil (Artículo 50.16 Ley 8/2012 y Artículo 107 Decreto 20/2015).
- El número de camas turísticas (especificado en el certificado de habitabilidad) debe ser adquirido a través del «Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT)». Los costos son de 3.500 € por cama para una casa unifamiliar y 875 € por cama para un apartamento, con la posibilidad de pagos a plazos durante cinco años.
- En cuanto a la duración, es importante tener en cuenta que la autorización para el alquiler de viviendas unifamiliares independientes se otorga por tiempo ilimitado, mientras que en edificios de apartamentos o complejos residenciales tiene una duración de cinco años. PRECAUCIÓN: No hay prorroga automática.
- Se pueden ofrecer como máximo tres unidades para alquiler vacacional.
- También es posible alquilar su residencia principal, pero solo por un máximo de 60 días al año.
Si estas preguntas preliminares son respondidas de manera positiva, debe considerar lo que debe tener en cuenta para el funcionamiento continuo:
- Debe cumplir con las obligaciones de registro policial para todos los huéspedes, es decir, registrar y enviar regularmente los nombres y datos de todos los huéspedes.
- Además del alquiler, se debe cobrar el 21% de IVA. Esto se determina según el Artículo 20.1.23.e. LIVA: «… el alquiler de viviendas amuebladas cuando el propietario se compromete a proporcionar cualquier servicio adicional típico de un hotel».
- Se debe proporcionar un servicio de atención telefónica de emergencia las 24 horas del día.
- Se deben cumplir los requisitos del Artículo 51 de la Ley de Turismo, como la limpieza regular del apartamento antes y durante la estancia de los huéspedes, proporcionar ropa de cama y toallas, y el mantenimiento de todas las instalaciones.
- No se debe ofrecer servicios de restauración o comida.
Si acepta estas condiciones y restricciones, puede proceder con la solicitud específica para obtener el permiso de alquiler vacacional. Estos son los requisitos esenciales:
- El documento más importante es la «Declaración Responsable de Inicio de Actividad de comercialización de estancias Turísticas en viviendas» (DRIAT). El solicitante debe presentar esta «Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística», así como los documentos correspondientes que se explicarán a continuación.
- Número de Identificación de Extranjero (NIE) y prueba de propiedad,
- Prueba de compra de camas en CBAT,
- Certificado del municipio que confirme que la propiedad se encuentra en un área donde se permite el alquiler turístico,
- Prueba de que la propiedad cumple con los requisitos mínimos según el Artículo 107 del Decreto 20/2015 (ver Anexo 6),
- En el caso de apartamentos en propiedad horizontal o edificios de apartamentos, se debe demostrar que la comunidad de propietarios ha aprobado el alquiler turístico.
- Pago de tasas mediante el formulario (Modelo) 046.
Esto debe realizarse en conexión con la solicitud de inscripción en el «Registro Insular y el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos de las Illes Balears», que se presenta a la Consejería de Modelo Económico, Turismo y Trabajo.
Al registrarse, se otorgará un número de licencia que debe indicarse en los anuncios, lo que facilita verificar la legalidad del alquiler. Hoy en día, esto también se puede verificar mediante una aplicación, lo que permite a los huéspedes verificar fácilmente si se trata de un alquiler vacacional legal.
Puede ahorrar tiempo y dinero si adquiere una casa con una licencia de alquiler vacacional existente, ya que la autorización no está vinculada a las personas.
Esta es una traducción automática del artículo alemán.