Eine absolut grundlegende Frage beim Kauf einer Immobilie in Spanien betrifft die Legalität der Aufbauten. Sind alle Gebäude ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen? Jeder potenzielle Käufer ist beruhigt zu wissen, dass die tatsächlichen Bauwerke vollständig und rechtmäßig im Grundbuch verzeichnet sind. Dies wird auch von den Beratern bestätigt. Sowohl in Spanien als auch in Deutschland gilt das Vertrauen in das Grundbuch, auch bekannt als «fe pública registral». Man kann sich also grundsätzlich auf die Rechtmäßigkeit der dort eingetragenen Informationen verlassen.
Unter «Legalität» versteht man vor allem das Vorhandensein einer ordnungsgemäßen Baugenehmigung und die anschließende Eintragung der Gebäude im Grundbuch als sogenannte Neubauerklärung (declaración de obra nueva). Hierzu empfehle ich mein YouTube-Video «Die Neubauerklärung».
Leider kann man dies heutzutage nicht mehr ohne Weiteres bestätigen, da es tatsächlich Situationen gibt, in denen Aufbauten im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass sie legal sind. Dies mag verwirrend klingen, aber ich werde es erklären.
Das spanische Recht ermöglicht es nämlich, dass auch solche Aufbauten mittels einer Neubauerklärung im Grundbuch eingetragen werden können, für die lediglich Bestandsschutz besteht (daher keine Legalität). Dies geschieht aufgrund einer einfachen Bescheinigung eines Architekten, der diese Bauteile beschreibt, ihr Alter (mehr als 8 Jahre) mit Fotos belegt, jedoch keine Baugenehmigung vorliegt. Da diese Neubauerklärung jedoch ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, ist auf den ersten Blick nicht ersichtlich, wann und unter welchen Umständen sie entstanden ist.
Daher ist eine einfache Analyse des Grundbuchauszugs für Käufer und deren Berater nicht ausreichend. Es ist zwingend erforderlich, alle Einträge im Grundbuch im Hinblick auf die Aufbauten zu überprüfen und festzustellen, auf welcher Grundlage diese erfolgt sind. Der Verkäufer muss seine Neubauerklärung(en) vorlegen, die die Eintragung(en) im Grundbuch veranlasst haben. Aus diesem Dokument geht hervor, ob die Eintragung aufgrund einer Bescheinigung eines Architekten (basierend nur auf Bestandsschutz) oder aufgrund einer regulären Baugenehmigung erfolgt ist.
Hier ist eine wichtige Anmerkung: Man hört gelegentlich, dass eine Immobilie durch Bestandsschutz quasi «legalisiert» wird, was jedoch völliger Unsinn ist, da sie natürlich illegal bleibt. Die Konsequenzen sind schwerwiegend: Wenn der Käufer später einmal eine Baugenehmigung beantragen möchte, wird die Gemeinde von ihm verlangen, dass er zuerst eine vollständige Legalisierung vornehmen lässt. Denn nur eine (auch nachträgliche) Baugenehmigung und spätere Abnahme durch die Gemeinde schaffen Legalität.
Wenn dies nicht gegeben ist, ist der Verkäufer rechtlich verpflichtet, potenzielle Käufer darauf hinzuweisen, dass bestimmte Bauteile entgegen der Eintragung im Grundbuch nicht legal sind, sondern lediglich durch Bestandsschutz abgedeckt werden.
Mit freundlicher Unterstützung von Dr. Reichmann.