La Ley de Propiedad Horizontal española estipula exactamente cuándo los propietarios pueden hacer cambios en sus pisos sin informar a la comunidad de propietarios.
El artículo 15 de la ley crea normas claras: Determina qué trabajos pueden realizar los propietarios de forma independiente para preservar su libertad de elección sin poner en peligro los derechos o el bienestar de la comunidad.
Según la ley, los propietarios tienen plena libertad para realizar obras en sus viviendas o locales comerciales siempre que no afecten a partes comunes del edificio y no alteren su estructura ni el funcionamiento de las instalaciones comunes.
Este reglamento, que se ha revisado varias veces, pretende armonizar los derechos individuales de cada titular sobre los dibujos y modelos con la protección de los intereses comunes. El factor decisivo es la distinción entre obras que requieren autorización y obras que pueden realizarse de forma independiente. Así se evita que los cambios estructurales perjudiquen la seguridad, la funcionalidad o la vida en común.
La ley establece claramente qué actividades no requieren autorización ni notificación:
Todo trabajo que se refiera exclusivamente a la esfera privada y no tenga repercusión en elementos comunitarios puede realizarse libremente.
Incluyen las típicas reformas interiores como
- Cambios en la distribución de la sala,
- Renovación de superficies,
- Sustitución de accesorios de cocina o baño,
- Trabajos de pintura o decoración.
El texto legal dice textualmente:
«Los propietarios podrán realizar obras en sus unidades de propiedad horizontal sin obtener autorización previa de la comunidad de propietarios, siempre que dichas obras no afecten a los elementos comunes del edificio y no alteren su estructura ni el normal funcionamiento de los servicios generales.»
Esta disposición se considera una de las garantías más importantes de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que permite a los propietarios personalizar sus pisos, sin burocracia innecesaria.
No obstante, la ley contiene restricciones claras para evitar usos indebidos o daños al edificio.
En cuanto se vean afectados elementos comunes -como estructuras portantes, instalaciones centrales o servicios generales-, es obligatoria la autorización previa de la comunidad de propietarios. Estas zonas pertenecen a todos los propietarios, por lo que las intervenciones sólo pueden decidirse conjuntamente.
Un aspecto interesante del artículo 15 es la distinción entre obras mayores y menores:
No se requiere autorización para las obras menores, pero el propietario debe informar a la comunidad de las obras previstas. Esta notificación sólo tiene fines de transparencia, no de autorización.
De este modo, la ley establece un equilibrio entre la libertad de acción y la protección de la comunidad: la obligación de notificación pretende facilitar la convivencia y evitar conflictos, ya que se informa a los vecinos sin que tengan derecho de veto, siempre que la obra cumpla los requisitos legales.
A pesar de estas normas claras, en la práctica suelen surgir disputas sobre si determinadas medidas afectan a elementos comunes. En tales casos, los propietarios pueden dirigirse en primer lugar al presidente o administrador de la comunidad. Si el conflicto persiste, un tribunal decidirá en última instancia si la obra es compatible o no con el artículo 15.
En caso de duda, los expertos recomiendan buscar siempre asesoramiento profesional o informar previamente a la comunidad para evitar posibles sanciones u obligaciones de desmantelamiento.
Además, las alteraciones estructurales no autorizadas pueden plantear problemas a la hora de vender una propiedad más adelante, ya que esas desviaciones deben constar en el contrato de compraventa. Esto puede reducir el precio de venta o dificultar la venta.
Por tanto, a pesar de las libertades que concede el artículo 15, es aconsejable documentar cuidadosamente todas las obras y asegurarse de que cumplen no sólo las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también los reglamentos municipales de construcción y las normas técnicas.
