Da gilt es vor allem die Erwerbssteuern, nämlich die Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer, und die Stempelsteuer zu beachten und zu berechnen. Dazu mehr weiter unten im Text.
Neben den Erwerbssteuern fallen weitere Kaufnebenkosten an, wie beispielsweise für den Notar, das Grundbuch, die Gestoria und möglicherweise für einen Rechtsanwalt.
- Notarkosten
Die Kosten des spanischen Notars richten sich nach einer verbindlichen Gebührentabelle und betragen zwischen 0,1 % und 0,3 % des Kaufpreises. Für zusätzliche Ausfertigungen und Kopien sowie etwa erfolgte Übersetzungsleistungen fallen zusätzliche Gebühren an.
- Registerkosten
Auch das Eigentumsregister (Grundbuch) hat eine verbindliche Gebührenordnung. Hier sollte man Gebühren zwischen 0,1 % bis 0,2 % des beurkundeten Kaufpreises für die Eintragung kalkulieren.
- Gestoriakosten
Im Gegensatz zu Deutschland kümmert sich der Notar in Spanien nicht um die Überwachung des Kaufvorganges und Eintragung nach der Beurkundung. Dies wird in Spanien (wenn kein Rechtsanwalt beauftragt ist) von einer Verwaltungsfirma, einer sog. Gestoria, erledigt. Die Gestoria erledigt z.B. die Zahlungen der Grunderwerbsteuer und den Rechtsverkehr mit dem Eigentumsregister (Löschungen und Eintragungen). Hierfür fallen Bearbeitungsgebühren zwischen ca. 500 € und 2000 € (je nach Komplexität des Falles) an.
- Anwaltskosten
Die auf Immobilienverkäufe spezialisierten Rechtsanwälte vereinbaren je nach Komplexität für ihre Tätigkeit meist ein Honorar um 1 % des Kaufpreises. Bei komplizierteren Gestaltungsfragen, wie z.B. der Klärung erb- und familienrechtlicher Vorfragen oder grenzüberschreitender Steuerfragen kann das Honorar auch über diesem Durchschnittssatz liegen.
Grunderwerbssteuer
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird eine Grunderwerbssteuer (ITP) fällig. Die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer steht den einzelnen Gebietskörperschaften zu. Auf den Balearen fällt beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie folgende Grunderwerbsteuer an:
die ersten 400.000 € vom Kaufpreis werden mit 8 % versteuert
zwischen 400.000,01 € und 600.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer 9 %
Der Betrag zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 € wird mit einem Steuersatz
von 10 % besteuert
Der Kaufpreis zwischen 1.000.000,01 € bis 2.000.000 € wird mit 12 % besteuert
Der Kaufpreis über 2.000.000,01 € wird mit 13 % besteuert.
Beispielrechnung mit einem Kaufpreis von 1.500.000 €
bis 400.000 € Steuerlast 8 % = 32.000 €
für den Betrag zwischen 400.000,01 € und 600.000 € sind 9 % fällig = 18.000 €
auf den Betrag zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 sind 10% fällig = 40.000€
für den Betrag von 1.000.000,01 € bis 1,500.000 € sind es 12 % = 60.000 €
Gesamtsteuerlast somit 150.000 €
Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Eigentumsübertragung zu zahlen.
Mehrwertsteuer
Während der Kauf einer Gebrauchtimmobilie der Grunderwerbsteuer unterliegt, ist beim Kauf einer Immobilie zum Erstbezug Mehrwertsteuer (IVA) zu zahlen. Der anzuwendende Steuersatz ist abhängig von der Art der Immobilie: Bei Wohnimmobilien einschl. Garagenstellplätzen (max. 2 pro Wohneinheit) sind auf den Kaufpreis 10 % IVA zu zahlen.
Beim Kauf von Grundstücken von einem Gewerbeunternehmen sowie beim Kauf von Gewerbeimmobilien beträgt der Steuersatz 21 %. Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer fallen nie kumulativ, sondern stets alternativ an.
Stempelsteuer
Auf den Balearen beträgt er seit dem 01. Januar 2023 jetzt 1,5 %. Bei einem Kaufpreis über 1.000,000 € erhöht sich der Steuersatz der Beurkundungs- oder Stempelsteuer auf 2 %. Die Frist zur Zahlung der Stempelsteuer beträgt 1 Monat nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde. Die Stempelsteuer wird auch bei Hypothekenbestellungen erhoben, ist jedoch aufgrund geänderter Gesetzeslage seit 2018 vom Darlehensgeber zu zahlen. Der Nachweis der Zahlung der Stempelsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung der notariellen Urkunde im Grundbuch.
