Die sorgfältige Überprüfung der Vertrags- und Rechtslage ist beim Immobilienerwerb von größter Bedeutung. Oft wird jedoch ein wichtiges, aber unscheinbares Dokument übersehen: die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad). Ein häufiger Irrglaube besteht darin, dass dieses Dokument ausschließlich für die Fertigstellung des Baus benötigt wird. Dies ist jedoch absolut falsch und möglicherweise liegt es daran, dass bereits die korrekte Aussprache dieses Begriffs in Spanisch einige Mühe bereitet.
Die „cédula“ ist ein Dokument, das vom Inselrat (Departamento de Territorio del Consell de Mallorca) ausgestellt wird und den Nachweis erbringt, dass ein Gebäude, das für Wohnzwecke bestimmt ist, die Mindestanforderungen an Größe, technische Anschlüsse und sanitäre Einrichtungen erfüllt. Sie dient daher als staatliches Kontrollinstrument, was auch daran erkennbar ist, dass Wasser-, Kanal-, Strom-, Gas- und Telefonanschlüsse nur eingerichtet werden dürfen, wenn eine „cédula“ vorhanden ist.
Doch wofür ist eine „cédula“ gut, wenn die oben genannten Anschlüsse bereits vorhanden sind? Hierzu ist es wichtig zu wissen, dass eine „cédula“ eine Gültigkeitsdauer von nur zehn Jahren hat und danach verlängert werden muss. Entsprechend gibt es sogar drei verschiedene Varianten der „cédula“: die Erstbezugsbescheinigung (cédula de primera ocupación), die Verlängerungsbescheinigung (cédula de renovación) und schließlich die Negativbescheinigung für Immobilien, die vor dem 01.03.1987 fertiggestellt wurden (cédula de carencia).
Cédula de primera ocupación
Diese Bescheinigung ist erforderlich, wenn ein Gebäude erstmals fertiggestellt, umgebaut oder eine Nutzungsänderung vorgenommen wird. Hierbei müssen neben dem Eigentumsnachweis auch Pläne und Fotografien vorgelegt werden, die vom Architekten unterzeichnet sind. Ebenfalls erforderlich sind die Katasterdaten, die Baugenehmigung sowie das Bauabnahmeprotokoll (certificado final de obra) des Architekten und der Gemeinde.
Es ist wichtig, dies nicht mit der „licencia de primera ocupación“ zu verwechseln, die von der Gemeinde (Ayuntamiento) nach der Gebäudeabnahme ausgestellt wird.
Cédula de renovación
Diese Verlängerungsbescheinigung muss nach Ablauf von zehn Jahren beantragt werden. Auch hier müssen erneut Dokumente zur Eigentumsnachweisung vorgelegt werden, zusammen mit einem aktuellen Foto des Gebäudes, das vom Architekten datiert und unterschrieben ist. Zudem ist ein Lageplan des Gebäudes mit den Katasterdaten erforderlich sowie eine Bestätigung der Bewohnbarkeit durch den Architekten.
Die cédula de renovación dient der Gemeinde als Kontrollinstrument, um festzustellen, ob das vor zehn Jahren errichtete Gebäude immer noch bewohnbar ist und insbesondere ob keine Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen wurden.
Cédula de carencia
Diese Negativbescheinigung kann nur für Gebäude beantragt werden, die vor dem 1. März 1987 fertiggestellt wurden. In diesem Fall müssen auch ein Eigentumsnachweis und Fotos eingereicht werden, sowie ein Lageplan. Im Unterschied zu den beiden zuvor genannten Bescheinigungen genügt hier jedoch ein „certificado de situación urbanistica“, aus dem hervorgeht, dass das Gebäude vor dem 1. März 1987 fertiggestellt wurde, dass kein Verstoß gegen Bauvorschriften vorliegt und dass nach dem 1. März 1987 keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden.
Wie deutlich wird, ist insbesondere die Verlängerung einer abgelaufenen „cédula“ von großer Bedeutung im Rahmen eines geplanten Verkaufs. Ein gut beratener Käufer wird immer darauf bestehen, dass eine gültige „cédula“ vorgelegt wird.
Mit freundlicher Unterstützung von Dr. Reichmann.
