Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung auf Mallorca kaufen, überlegen Sie vielleicht, einen Teil der Kosten durch kurzzeitige Ferienvermietung wieder reinzuholen. Es ist eine gute Idee, jedoch sollte man bei Angeboten, die behaupten, der Kauf einer Immobilie auf Mallorca sei eine rentable Geldanlage, vorsichtig sein. Es gibt viele Kosten und Steuern zu beachten (siehe unten). Außerdem haben wir im Jahr 2020 gesehen, was alles passieren kann.
Dennoch ist eine Ferienvermietung auf den ersten Blick durchaus lukrativ für Vermieter: Man kann weit höhere Preise erzielen als bei einer langfristigen monatlichen Vermietung.
Vor vielen Jahren, im Gegensatz zur Hotelbranche, gab es kaum Vorschriften für die Ferienvermietung. Wer die daraus erzielten Einnahmen beim Finanzamt meldete, wurde belächelt, da es kaum jemand bemerkte. Steuerehrlichkeit war damals eher die Ausnahme als die Regel.
Seit 2012 hat sich diese anarchistische Situation jedoch deutlich verändert. In diesem Jahr trat das Tourismusgesetz 8/2012 in Kraft, insbesondere Art. 50 und 51 (geändert durch Ley 6/2018, de 22 de junio), ergänzt durch das Dekret 20/2015 vom 17. April als Durchführungsverordnung.
Eine weitere wichtige Änderung erfolgte durch das Ley 6/2017, de 31 de julio, das nun doch grundsätzlich die Möglichkeit einräumt, unter bestimmten Bedingungen auch Wohnungen in Wohnanlagen zur Ferienvermietung anzubieten. Diese Möglichkeit besteht, wenn die Satzung der Eigentümergemeinschaft dies ausdrücklich zulässt oder durch Mehrheitsentscheidung der Eigentümer.
Ursprünglich wurde dies im Tourismusgesetz abgelehnt, meiner Meinung nach auch aus gutem Grund, da die Intensität und Belästigung der Mitbewohner durch Ferienvermietung wesentlich höher ist als bei Eigennutzung.
Insgesamt wurden mit den genannten Vorschriften zahlreiche bürokratische Einschränkungen und Bedingungen eingeführt, die heute eine Neubeantragung der Ferienvermietung erheblich erschweren, aber mit genügend Geld und Geduld ist es möglich.
Zunächst sollten Sie klären, wie Ferienvermietung definiert wird. Es handelt sich um die Überlassung einer vollständig ausgestatteten Wohnung oder eines Hauses einschließlich bestimmter Dienstleistungen für einen Zeitraum von weniger als einem Monat. Für eine längere Vermietungsdauer gelten die Vorschriften für die saisonale Vermietung oder die reguläre Wohnungsvermietung gemäß dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos; LAU).
Bevor Sie Anträge stellen, Formulare ausfüllen oder viel Geld ausgeben, sollten Sie prüfen, ob Ihre Wohnung oder Ihr Haus überhaupt für die Ferienvermietung geeignet ist:
- Ist die Ferienvermietung an Ihrem Standort überhaupt zulässig? Schon das Tourismusgesetz von 2012 sah vor, dass die Gemeinden der Balearen eigenständig entscheiden können, ob sie Einschränkungen oder sogar Verbote für die Vermietung von Ferienwohnungen erlassen möchten. Sie hatten dafür bis Dezember 2018 Zeit.
Die endgültigen Zonen (Plan de Intervención de Ámbitos Turísticos; PIAT) wurden am 9. Juli 2020 vom Parlament für Mallorca verabschiedet. Für Ibiza ist dies bisher noch nicht gelungen. Es ist also als erster Schritt zu überprüfen, ob Ihre Wohnung oder Ihr Haus in einer dieser zulässigen Zonen liegt.
- Ferienvermietung ist nur erlaubt für Immobilien, die mindestens fünf Jahre lang privat genutzt wurden und kein Neubau sind, der speziell für die Ferienvermietung errichtet wurde.
- Es dürfen keine offenen Bauverfahren vorliegen.
- Es muss eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) vorgelegt werden.
- Ein Energiezertifikat ist erforderlich, wobei die Kategorie F für Objekte in Mehrfamilienanlagen, die vor dem 21.12.2007 erbaut wurden, erreicht sein muss bzw. die Kategorie D für Objekte, die danach erbaut wurden. Für Einfamilienhäuser gilt: Mindestens Kategorie C für Häuser, die vor 2007 erbaut wurden, und Kategorie B für Häuser, die danach erbaut wurden.
- Jede Wohnung muss über einen eigenen Strom-, Gas- und Wasserzähler verfügen.
- Es darf sich nicht um eine Wohnung handeln, für die Subventionen gewährt wurden oder für die Mietpreisbeschränkungen gelten.
- Der Eigentümer muss eine Haftpflichtversicherung abschließen (Art. 50.16 Ley 8/2012 und Art. 107 Decreto 20/2015).
- Die Anzahl der touristischen Gästebetten (die auf der Bewohnbarkeitsbescheinigung angegeben ist) muss beim „Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos (CBAT)“ erworben werden. Die Kosten betragen 3.500 € pro Bett für ein Einfamilienhaus und 875 € pro Bett für eine Wohnung. Eine Ratenzahlung über fünf Jahre ist möglich.
- Bei der Laufzeit ist es wichtig zu beachten, dass die Genehmigung für die Vermietung von freistehenden Einfamilienhäusern zeitlich unbegrenzt erteilt wird, während in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen eine Befristung von fünf Jahren gilt. ACHTUNG: Es gibt keine automatische Verlängerung.
- Es dürfen maximal drei Einheiten zur Ferienvermietung angeboten werden.
- Auch die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes ist möglich, jedoch nur für maximal 60 Tage im Jahr.
Wenn diese Vorabfragen positiv beantwortet sind, sollten Sie im nächsten Schritt überlegen, was für den laufenden Betrieb zu beachten ist:
- Für alle Gäste müssen polizeiliche Meldepflichten erfüllt werden, d.h. die Namen und Daten aller Gäste müssen regelmäßig erfasst und weitergeleitet werden.
- Zusätzlich zur Miete muss 21 % IVA (Mehrwertsteuer) berechnet werden. Dies ergibt sich aus Art. 20.1.23.e. LIVA: „Die Vermietung von möblierten Wohnungen, wenn der Vermieter sich zur Erbringung irgendeiner hoteltypischen Zusatzleistung verpflichtet.“
- Es muss ein Telefon-Notdienst rund um die Uhr eingerichtet werden.
- Die Voraussetzungen des Art. 51 des Tourismusgesetzes müssen erfüllt sein, wie z.B. regelmäßige Reinigung der Wohnung vor und während des Aufenthalts der Gäste, Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern, Wartung aller Anlagen.
- Es darf keine Verpflegung oder Restauration angeboten werden.
Wenn Sie diese Bedingungen und Einschränkungen akzeptieren, können Sie mit dem konkreten Antrag auf die Genehmigung zur Ferienvermietung beginnen. Hier sind die wesentlichen Voraussetzungen:
- Das wichtigste Dokument ist die „Declaración Responsable de Inicio de Actividad de comercialización de estancias Turísticas en viviendas“ (DRIAT). Der Antragsteller muss diese „Verantwortliche Erklärung über den Beginn der touristischen Vermietung“ vorlegen, sowie die entsprechenden Unterlagen, die im Folgenden erläutert werden.
- NIE (spanische Steuernummer für Ausländer) und Eigentumsnachweis,
- Nachweis des Erwerbs der Betten beim CBAT,
- Bescheinigung der Gemeinde, dass die Wohnung in einem Bereich mit zulässiger touristischer Vermietung liegt,
- Nachweis, dass die Wohnung den Mindestanforderungen gemäß Art. 107 des Decreto 20/2015 entspricht (siehe Anlage 6),
- Bei Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern muss nachgewiesen werden, dass die Eigentümergemeinschaft der touristischen Vermietung zugestimmt hat,
- Zahlung der Gebühren auf dem Formular (Modelo) 046.
Dies muss in Verbindung mit dem Antrag auf Eintragung in das „Registro Insular y el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos de las Illes Balears“ gestellt werden, das bei der Consejería de Modelo Económico, Turismo y Trabajo eingereicht wird.
Mit der Eintragung wird eine Lizenznummer vergeben, die in der Werbung anzugeben ist, was die Überprüfung der Legalität der Vermietung erleichtert. Inzwischen kann dies auch mit einer App überprüft werden, sodass auch Gäste leicht überprüfen können, ob es sich um eine legale Ferienwohnung handelt.
Sie können Zeit und Geld sparen, wenn Sie gleich ein Haus mit einer bestehenden Lizenz zur Ferienvermietung erwerben, da die Genehmigung nicht personengebunden ist.
Mit freundlicher Unterstützung von Dr. Reichmann.
