So ist das mit dem Grundbuch in Spanien

Als juristischer Laie weiß man um die Bedeu­tung des Grund­buchs beim Immo­bilienkauf. Was in diesem öffentlich geführten Regis­ter drin steht, gilt für und gegen alle. Der Inhalt ist unanfechtbar. In Deutschland wie in Spanien gilt der „öffentliche Glaube“ (fe pública) an das Grundbuch.

Mögen die Grundbuch­prinzipien noch so ähnlich oder vergleichbar sein, so gilt dies doch in keiner Weise für den Inhalt des Grundbuchs und dessen Hand­habung. Die wichtigsten Unter­schiede will ich nachstehend dar­stellen:

Zugriff

In Deutschland ist der Zugriff aufs Grundbuch eingeschränkt und kei­neswegs öffentlich. Nur Notare, Behörden, Gerichte und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure sowie natürlich der Eigentümer und dessen Bevollmächtigte kön­nen jederzeit Einsicht nehmen – bloße Neugier reicht nicht aus.

In Spanien ist das etwas ein­facher. Unter der Webseite www.registradores.es (auch auf Englisch) kann wirklich jeder das Grundbuch abfragen, die Angabe von Name und Vorname des gesuchten Eigen­tümers reicht meistens schon aus, ebenso wie eine Versicherung, dass man diese Information beispiels­weise für „eine rechtliche Prüfung“ benötigt. Den Grundbuchauszug gibt es auch auf Englisch (Zusatz­kosten 30 Euro), die Bezahlung erfolgt mit Kreditkarte.

Gliederung

Das deutsche Grundbuch ist in drei Abteilungen aufgegliedert: Abteilung 1 (Eigentümer), Abtei­lung 2 (Lasten und Beschränkun­gen), Abteilung 3 (Hypotheken und Grundschulden).

Das spanische Grundbuch kennt keine Abteilungen. Alle Eintragun­gen, sei dies Kauf oder Verkauf, Bestellung oder Löschung eine Hypothek, Wegerechte und Pfän­dungen werden fortlaufend nacheinander eingetragen.

Inhalt

In Deutschland werden im Grund­buch selbst nur sehr knappe Anga­ben zu den jeweiligen Rechten und deren Inhabern gemacht, insofern ist das deutsche Grundbuch kurz und übersichtlich. Erloschene Rechte werden nicht etwa durchge­strichen, sondern rot unterstrichen (gerötet), so dass man sofort erken­nen kann, was (noch) gilt und was nicht. Die genauen Einzelheiten für den Grund der jeweiligen Ein­tragung und dessen Umfang findet man in der Grundakte (Stammakte), die parallel zum Grundbuch geführt wird. Dort sind alle Urkunden und Dokumente enthalten, die mit dem Grundstück in Verbindung stehen. In Spanien werden im Grund­buchamt keinerlei Urkunden oder Pläne geführt oder aufbewahrt. Entsprechend wird die dem Grund­buch zur Eintragung vorgelegten Urkunde dem wesentlichen Inhalt nach direkt in das Grundbuch über­tragen, was nicht gerade zu dessen Übersichtlichkeit beiträgt und die einzelnen Grundbuchblätter sehr umfangreich macht.

Grundbuch und Kataster

In Deutschland ist Grundlage jegli­cher Immobilien-Transaktion ein im Kataster planerisch geführtes Grund­stück. Dort gibt es exakte Vermes­sungskarten, die in Gemarkungen, Flure und schließlich in einzelne Grundstücke (,,Flurstück“) geglie­dert sind. Ausgangspunkt für jede Immobilienübertragung ist für Notar und Grundbuch damit eine plane­risch exakt definierte und von Größe und Grenzen feststehende Parzelle.

In Spanien gibt es zwar ein Katas­ter, aber dieses hat keine verlässlichen Pläne. Es untersteht dem spani­sche Finanzministerium, was schon zeigt, dass es hier vor allem um die Festsetzung von Steuern geht. Eine Abstimmung mit dem Grundbuch gibt es nicht. Dies hat in der Praxis katastrophale Folgen: Die im Grund­buch respektive im Kataster ange­gebene Größe einer Parzelle stimmt nie überein; die Aufbauten sind im Kataster oft vollständig erfasst (weil es ja nicht um Legalität, sondern um Einnahmen geht), fehlen aber im Grundbuch, weil ein Grundbuchrich­ter nur Aufbauten eintragen darf, für die alle Genehmigungen ordnungs­gemäß vorgelegt werden. Entspre­chend darf man sich auf gar keinen Fall auf die Katastereintragung ver­lassen, denn rechtlich maßgebend ist ausschließlich das Grundbuch.

Grundbuchsperre bei Immobilienübertragungen

In Deutschland übernimmt der Notar nicht nur die Vertragsab­wicklung und Eintragung ins Grundbuch, sondern auch als Treuhänder die Kaufpreiszahlung. Er erhält den Kaufpreis auf sein, Treuhandkonto, löst in Abstimmung mit den Banken vorhandene  Hypotheken ab und trägt eventuell neue Hypotheken des Käufers ein. Auszahlungen an die Parteien erfol­gen erst dann, wenn alle Rechte im Grundbuch durch eine Vormerkung abgesichert sind, sodass es völ­lig ausgeschlossen ist, dass andere Rechte vorgehen können.

Der Notar in Spanien übernimmt in der Regel keinerlei Treuhand­pflichten, die Parteien sind mit der Abwicklung und Auszahlung des Kaufpreises auf sich gestellt. Eine Absicherung des Käufers im Grundbuch gibt es nach Zahlung des Kaufpreises beim Notar nur in relativer, nicht aber in absoluter Sicht. Zwar wird das Grundbuch­amt dem Notar unmittelbar vor der Protokollierung den Grundbuch­inhalt bestätigen, aber jeweils nur bezogen auf das Ende des voran­gegangenen Bürotages. Wenn also unmittelbar vor Protokollierung das Recht eines Dritten zur Wahrung im Grundbuch vorgelegt wird, hat es Vorrang. Entsprechend enthält jeder notarielle Kaufvertrag in Spa­nien den warnenden Hinweis, dass nicht etwa die Grundbuchauskunft des Notars maßgeblich ist, sondern der Stand des Grundbuches bei Ein­reichung der Urkunde.

Es gibt also eine ganze Reihe von Unterschieden, wobei beide Systeme, sowohl in Spanien wie auch in Deutschland, in der Praxis durchaus reibungslos funktionieren. Die Anforderungen an eine Mit-‚ wirkung und an das Mitdenken der Parteien sind allerdings in Spanien durchaus höher als in Deutschland und das Treffen eigener Vorsorge­maßnahmen empfehlenswert.

Der Artikel wurde uns freundlicherweise von Dr. Armin Reichmann zur Verfügung gestellt, www.dr-reichmann.com