Ob als Zweitwohnsitz oder Investitionsobjekt für Vermietung – Nicht-Residenten auf den Balearen sind zur Abgabe von Einkommensteuererklärungen verpflichtet.
Eine Ferienimmobilie auf Mallorca kann nicht nur finanziell, sondern auch emotional eine wertvolle Investition sein. Wer jedoch seinen Hauptwohnsitz z.B. in Deutschland hat und eine Immobilie auf den Balearen besitzt, muss bestimmte steuerliche Pflichten erfüllen. Je nachdem, wie das Objekt genutzt wird, sind unterschiedliche Einkommensteuererklärungen erforderlich – selbst dann, wenn keine Mieteinnahmen erzielt werden.
Die Besteuerung erfolgt gemäß dem spanischen Einkommensteuergesetz für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR).
Zwei wesentliche Punkte sollten beachtet werden:
- Eigene Steuerregelungen: Spanien verfügt über ein spezielles Gesetz zur Besteuerung von Nicht-Residenten, das sich von den Regelungen in vielen anderen Ländern unterscheidet.
- Selbstveranlagung: In Spanien müssen die Steuern selbst berechnet und abgeführt werden. Im Gegensatz zu Deutschland gibt es keinen Steuerbescheid. Ob die Angaben korrekt sind, wird erst im Rahmen einer möglichen Prüfung festgestellt.
Je nach Art der Nutzung der Immobilie gelten unterschiedliche steuerliche Vorschriften. Im Folgenden wird die Selbstnutzung näher betrachtet.
Wer sich den Traum vom Eigenheim auf Mallorca erfüllt, seinen festen Wohnsitz aber außerhalb Spaniens hat, muss sich mit der spanischen Selbstnutzungssteuer auseinandersetzen. Diese Steuer ähnelt einer Abgabe für Zweitwohnsitze.
Grundprinzip der Selbstnutzungssteuer:
In Spanien wird die bloße Verfügbarkeit einer Immobilie besteuert. Das bedeutet, dass jeder Zweitwohnsitz automatisch der Selbstnutzungsbesteuerung unterliegt – unabhängig davon, ob man die Immobilie nutzt oder nicht. Diese Regelung gilt sowohl für Residenten als auch für Nicht-Residenten, wobei Letztere für jede Immobilie eine separate Steuererklärung einreichen müssen.
Berechnung der Steuer:
Die Steuer wird auf Basis des Katasterwerts der Immobilie berechnet, der von der Gemeinde festgelegt wird und nicht mit dem Marktwert verwechselt werden darf. Auf Grundlage dieses Katasterwerts wird ein fiktives Einkommen ermittelt. Je nach Zeitpunkt der letzten Aktualisierung des Katasterwerts beträgt dieses fiktive Einkommen 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts. EU-Bürger zahlen auf dieses Einkommen 19 % Steuern, während Nicht-EU-Bürger 24 % entrichten müssen. Ein Beispiel: Bei einem Katasterwert von 200.000 Euro und einer Bewertung von 2 % ergibt sich eine Steuerlast von etwa 760 Euro pro Jahr bei einem Steuersatz von 19 %.
Wann fällt die Steuer an?
Die Steuer wird ab dem Zeitpunkt fällig, an dem die Immobilie bewohnbar ist – unabhängig davon, ob sie tatsächlich genutzt wird. Für Neubauten gilt dies ab der Bauabnahme. Bei Renovierungen hängt es davon ab, ob die Immobilie während der Arbeiten bewohnbar bleibt. Umfangreiche Renovierungen sollten dokumentiert werden, um eine mögliche Unbewohnbarkeit nachzuweisen. Die Steuererklärung („Modelo 210“) muss bis Ende des Folgejahres eingereicht werden.