Immobilienfinanzierung in Spanien, Neuigkeiten seit Juni 2019

Wenn man in Spanien eine Immobilie erwerben möchte, muss man, ähnlich wie in Deutschland, eine Bank finden, die einen Teil des Kaufpreises finanziert. Leider lehnen deutsche Banken oft ab, da ihnen eine Immobilienfinanzierung mit Grundbuchabsicherung in Spanien zu kompliziert und aufwendig erscheint. Zusätzlich erschweren gesetzliche Neuregelungen seit Juni 2019 den Prozess.

In der Regel bleibt nur die Möglichkeit, die Finanzierung durch eine spanische Bank durchzuführen. Es gibt jedoch einige Unterschiede zur klassischen Immobilienfinanzierung mit einer deutschen Bank, die man beachten sollte:

Dokumente: 

Wie auch in Deutschland sollte man alle erforderlichen Unterlagen zum ersten Gespräch mit der Bank mitbringen. Dazu gehören der Grundbuchauszug, ein Schätzungsgutachten (vorzugsweise von TINSA), Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre und ein Entwurf des Kaufvertrags. Das Vorhandensein aller Dokumente von Anfang an ist wichtig, da ansonsten Zeit verloren geht, wenn die Bank immer wieder zusätzliche Dokumente anfordert. Beachte auch, dass Entscheidungen in den Filialen vor Ort oft von der Zentrale getroffen werden, was den Prozess verlangsamen kann.

Finanzierungsvolumen: 

Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und benötigter Finanzierung (LTV; Loan to Value) ist nicht mehr der maßgebliche Faktor für die Kreditgewährung. In der Vergangenheit mag das anders gewesen sein, aber Banken sind vorsichtiger geworden, da sie während der vorherigen Immobilienkrise hohe Verluste erlitten haben. Heute ist es entscheidend, der Bank nachweisen zu können, dass man Zinsen und Tilgung aus eigenen Einnahmen bezahlen kann.

Zinssätze: 

Spanische Banken bieten hauptsächlich variabel verzinsliche Darlehen auf der Basis des EURIBOR 1 Jahr plus einer Marge an. Die genaue Marge ist verhandelbar, liegt jedoch in der Regel bei etwa plus/minus 1,5 %. Es gibt jedoch eine steigende Anzahl von spanischen Banken, die auch Festzins-Finanzierungen anbieten.

Kommunikation: 

Es ist ratsam, eine Bank mit deutschsprachigen Mitarbeitern zu wählen, um Übersetzungskosten zu reduzieren.

Absicherung: 

Anders als in Deutschland gibt es in Spanien keine Grundschuld, sondern nur die streng akzessorische Hypothek. Das bedeutet, dass die Hypothek nur besteht, solange auch eine Forderung besteht. Daher sind spanische Hypothekenurkunden oft umfangreich, da der gesamte Darlehensvertrag detailliert wiedergegeben werden muss. Im Falle einer Nichtzahlung hat die Bank das Recht, eine Zwangsvollstreckung einzuleiten und die Immobilie zwangsversteigern zu lassen.

Seit dem 16. Juni 2019 gibt es in Spanien einige Änderungen im Ablauf der Immobilienfinanzierung aufgrund des Gesetzes 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. 

Dieses Gesetz setzt eine Verbraucherschutz-Richtlinie des Europäischen Parlaments aus dem Jahr 2014 in spanisches Recht um. Es enthält neue Regelungen, darunter:

• Verbot von „floor-Klauseln“: Banken dürfen keine Klauseln mehr in Hypothekenverträgen verwenden, die die Zahlung eines Mindestzinssatzes unabhängig von den Entwicklungen des EURIBOR vorschreiben.
• Einschränkungen bei der Zwangsvollstreckung: Die Zwangsvollstreckung einer Hypothek kann erst erfolgen, wenn entweder die nicht gezahlten Raten 3% des Darlehens überschreiten oder 12 Monatsraten nicht bezahlt wurden. Diese Regelungen gelten nur in der ersten Hälfte der Darlehenslaufzeit. In der zweiten Hälfte erhöht sich der Grenzwert auf 7% bzw. 15 Raten.
• Verbot von Gebühren bei Übernahme des Darlehens: Wenn ein Kunde sein Darlehen zu einer anderen Bank wechselt, darf die ursprüngliche Bank keine Gebühren für die Übernahme des Darlehens erheben.
• Reduzierung von Gebühren bei vorzeitiger Tilgung: Die von der Bank erhobenen Gebühren für eine vorzeitig getilgte Hypothek werden reduziert. In den ersten zehn Jahren beträgt die Gebühr 2% des Kapitals, danach 1,5%. Für Hypotheken mit variablem Zinssatz beträgt die Gebühr maximal 0,25% in den ersten drei Jahren oder 0,15% in den ersten fünf Jahren.
• Begrenzung der Verzugszinsen: Im Falle einer Hypothek für eine Wohnimmobilie darf der Verzugszinssatz einer natürlichen Person maximal 3% über dem vereinbarten Zinssatz liegen.
• Kostenübernahme durch die Bank: Die Bank muss alle Kosten im Zusammenhang mit der Hypothekenfinanzierung tragen, einschließlich Notarkosten, Grundbuchgebühren und Hypothekensteuern. Der Kunde muss nur die Schätzungskosten der Immobilie tragen. Die Bank kann jedoch weiterhin eine Bereitstellungsgebühr verlangen.
• Keine verpflichtende Bindung des Darlehens an zusätzliche Produkte: Die Bank darf die Gewährung eines Darlehens nicht davon abhängig machen, dass der Kunde zusätzliche Produkte wie Versicherungen bei der Bank abschließt. Umgekehrt kann die Bank dem Kunden Zinsgutschriften gewähren, wenn der Kunde solche Produkte bucht.
• Transparente Vertragsbedingungen: Die Bank ist verpflichtet, dem Kunden mindestens zehn Tage vor Unterzeichnung des Hypothekendarlehens ein verbindliches Angebot in Form einer „Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)“ (ESIS-Merkblatt) zuzustellen. Dieses Angebot enthält den effektiven Jahreszins sowie weitere Dokumentation über die geplante Transaktion.
• Beratung durch den Notar: Der Kunde hat das Recht, vor der Protokollierung des Darlehensvertrages von einem Notar beraten zu werden. Die Bank darf bei diesem Termin nicht anwesend sein. Der Notar erstellt ein Protokoll über die Beratung und das Verständnis des Kunden über die Vertragsklauseln, Verpflichtungen und Haftung.

Diese Maßnahmen sollen sicherstellen, dass Kunden transparente Informationen erhalten, angemessene Bedingungen haben und vor überschüssigen Gebühren und Zwangsvollstreckungen geschützt sind.

Die Erfüllung dieses komplexen Verfahrens stellt eine Herausforderung für ausländische Banken dar, weshalb sie Immobilienfinanzierungen in Spanien größtenteils aufgegeben haben. Obwohl die gesetzlichen Regelungen den Verbraucherschutz verbessern sollen, führen sie nicht zu einem größeren Wettbewerb zwischen den Banken.

Mit freundlicher Unterstützung von Dr. Reichmann.