Das spanische Wohnungseigentumsgesetz legt genau fest, wann Eigentümer Veränderungen an ihren Wohnungen vornehmen dürfen, ohne die Eigentümergemeinschaft zu informieren.
Artikel 15 des Gesetzes schafft dabei klare Regeln: Er bestimmt, welche Arbeiten Eigentümer selbstständig durchführen können, um ihre Entscheidungsfreiheit zu wahren, ohne die Rechte oder das Wohl der Gemeinschaft zu beeinträchtigen.
Nach dem Gesetz haben Eigentümer volle Freiheit, Arbeiten innerhalb ihrer Wohnungen oder Geschäftsräume vorzunehmen, solange diese keine gemeinschaftlichen Bestandteile des Gebäudes betreffen und weder dessen Struktur noch den Betrieb gemeinschaftlicher Einrichtungen verändern.
Diese Vorschrift, die mehrfach überarbeitet wurde, soll das individuelle Gestaltungsrecht jedes Eigentümers mit dem Schutz der gemeinsamen Interessen in Einklang bringen. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen genehmigungspflichtigen Arbeiten und solchen, die eigenständig durchgeführt werden dürfen. So wird verhindert, dass bauliche Veränderungen die Sicherheit, Funktionsfähigkeit oder das Zusammenleben in der Gemeinschaft beeinträchtigen.
Das Gesetz formuliert eindeutig, welche Tätigkeiten keiner Genehmigung und keiner Mitteilung bedürfen:
Alle Arbeiten, die sich ausschließlich auf den privaten Bereich beziehen und keine Auswirkungen auf gemeinschaftliche Elemente haben, können frei ausgeführt werden.
Dazu zählen typische Innenrenovierungen wie:
- Änderungen der Raumaufteilung,
- Erneuerung von Oberflächen,
- Austausch von Küchen- oder Badezimmereinrichtungen,
- Maler- oder Dekorationsarbeiten.
Der Gesetzestext lautet wörtlich:
„Die Eigentümer können in ihren Sondereigentumseinheiten Arbeiten ausführen, ohne vorherige Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, solange diese Arbeiten die gemeinschaftlichen Elemente des Gebäudes nicht beeinträchtigen und weder dessen Struktur noch den normalen Betrieb der allgemeinen Dienste verändern.“
Diese Bestimmung gilt als eine der wichtigsten Garantien des Wohnungseigentumsgesetzes, da sie Eigentümern ermöglicht, ihre Wohnungen individuell anzupassen – ohne unnötige Bürokratie.
Dennoch enthält das Gesetz klare Einschränkungen, um Missbrauch oder Beeinträchtigungen des Gebäudes zu verhindern.
Sobald gemeinschaftliche Elemente betroffen sind – etwa tragende Strukturen, zentrale Installationen oder allgemeine Dienste –, ist eine vorherige Genehmigung der Eigentümergemeinschaft zwingend erforderlich. Diese Bereiche gehören allen Eigentümern, daher können Eingriffe nur gemeinschaftlich beschlossen werden.
Ein interessanter Aspekt von Artikel 15 ist die Abgrenzung zwischen größeren und kleineren Arbeiten:
Bei kleineren Maßnahmen ist keine Genehmigung erforderlich, der Eigentümer muss die Gemeinschaft jedoch über die geplanten Arbeiten informieren. Diese Mitteilung dient lediglich der Transparenz, nicht der Zustimmung.
Damit schafft das Gesetz einen Ausgleich zwischen Handlungsfreiheit und Gemeinschaftsschutz: Die Mitteilungspflicht soll das Zusammenleben erleichtern und Konflikte vermeiden, da die Nachbarn informiert sind, ohne ein Vetorecht zu besitzen – vorausgesetzt, die Arbeiten entsprechen den gesetzlichen Vorgaben.
Trotz dieser klaren Regeln kommt es in der Praxis häufig zu Streitfällen, ob bestimmte Maßnahmen gemeinschaftliche Elemente betreffen. In solchen Fällen können sich Eigentümer zunächst an den Präsidenten oder den Verwalter der Gemeinschaft wenden. Bleibt der Konflikt bestehen, entscheidet letztlich ein Gericht, ob die Arbeiten mit Artikel 15 vereinbar sind oder nicht.
Fachleute empfehlen, im Zweifelsfall stets fachlichen Rat einzuholen oder die Gemeinschaft vorab zu informieren, um mögliche Sanktionen oder Rückbauverpflichtungen zu vermeiden.
Zudem kann eine nicht genehmigte bauliche Veränderung beim späteren Verkauf einer Immobilie zu Problemen führen, da solche Abweichungen im Kaufvertrag offengelegt werden müssen. Das kann den Verkaufspreis mindern oder den Verkauf erschweren.
Daher ist es – trotz der durch Artikel 15 gewährten Freiheiten – ratsam, alle Arbeiten sorgfältig zu dokumentieren und sicherzustellen, dass sie nicht nur den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern auch den kommunalen Bauvorschriften und technischen Normen entsprechen.
