{"id":111735,"date":"2020-12-10T06:00:00","date_gmt":"2020-12-10T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/sonnevonmallorca.com\/?p=111735"},"modified":"2024-02-01T13:07:26","modified_gmt":"2024-02-01T13:07:26","slug":"financiamiento-de-bienes-inmuebles-en-espana-novedades-desde-junio-de-2019","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sonnevonmallorca.com\/es\/financiamiento-de-bienes-inmuebles-en-espana-novedades-desde-junio-de-2019\/","title":{"rendered":"Financiamiento de bienes inmuebles en Espa\u00f1a, novedades desde junio de 2019"},"content":{"rendered":"\n<p>Si deseas adquirir una propiedad en Espa\u00f1a, al igual que en Alemania, deber\u00e1s encontrar un banco que financie parte del precio de compra. Desafortunadamente, los bancos alemanes suelen rechazar estas solicitudes, ya que consideran que el financiamiento de bienes inmuebles con garant\u00eda registral en Espa\u00f1a es demasiado complicado y costoso. Adem\u00e1s, las nuevas regulaciones legales desde junio de 2019 dificultan a\u00fan m\u00e1s el proceso.<\/p>\n\n\n\n<p>Por lo general, la \u00fanica opci\u00f3n que queda es financiar a trav\u00e9s de un banco espa\u00f1ol. Sin embargo, existen algunas diferencias con respecto al financiamiento inmobiliario tradicional con un banco alem\u00e1n que debes tener en cuenta:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Documentos:&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Al igual que en Alemania, es necesario llevar todos los documentos necesarios para la primera reuni\u00f3n con el banco. Estos incluyen el extracto registral, una valoraci\u00f3n pericial (preferentemente de TINSA), declaraciones de impuestos sobre la renta de los \u00faltimos a\u00f1os y un borrador del contrato de compra. La existencia de todos los documentos desde el principio es importante, ya que de lo contrario, se perder\u00e1 tiempo solicitando constantemente documentos adicionales al banco. Ten en cuenta tambi\u00e9n que las decisiones suelen ser tomadas por la central en lugar de las sucursales locales, lo que puede ralentizar el proceso.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Volumen de financiamiento:&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La relaci\u00f3n entre el precio de compra y el financiamiento necesario (LTV; Loan to Value) ya no es el factor determinante para la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo. En el pasado, eso pudo haber sido diferente, pero los bancos se han vuelto m\u00e1s cautelosos debido a las p\u00e9rdidas significativas que sufrieron durante la crisis inmobiliaria previa. Hoy en d\u00eda, es crucial poder demostrar al banco que puedes pagar los intereses y la amortizaci\u00f3n con tus propios ingresos.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Tasas de inter\u00e9s:&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los bancos espa\u00f1oles ofrecen principalmente pr\u00e9stamos con tasas de inter\u00e9s variables basados en el EURIBOR a 1 a\u00f1o m\u00e1s un margen. El margen exacto es negociable, pero generalmente se sit\u00faa en alrededor de +\/- 1,5%. Sin embargo, hay un n\u00famero creciente de bancos espa\u00f1oles que tambi\u00e9n ofrecen financiamiento a tasas fijas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Comunicaci\u00f3n:&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Es recomendable elegir un banco con empleados que hablen alem\u00e1n para reducir los costos de traducci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Seguridad:&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A diferencia de Alemania, en Espa\u00f1a no existe una hipoteca de primer grado, sino solo una hipoteca accesorio estricta. Esto significa que la hipoteca solo existe mientras exista una deuda. Por lo tanto, los documentos de las hipotecas espa\u00f1olas suelen ser extensos, ya que todo el contrato de pr\u00e9stamo debe ser detallado. En caso de impago, el banco tiene derecho a iniciar un proceso de ejecuci\u00f3n y subastar el inmueble. Desde el 16 de junio de 2019, en Espa\u00f1a hay algunos cambios en el proceso de financiamiento inmobiliario debido a la Ley 5\/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de cr\u00e9dito inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta ley incorpora una Directiva de protecci\u00f3n al consumidor del Parlamento Europeo de 2014 en la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola. Contiene nuevas regulaciones, entre ellas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se proh\u00edben las cl\u00e1usulas de suelo, es decir, la obligaci\u00f3n de pagar un inter\u00e9s m\u00ednimo, independientemente de c\u00f3mo evolucione el EURIBOR.<\/li>\n\n\n\n<li>La ejecuci\u00f3n de la hipoteca solo puede iniciarse cuando las cuotas impagadas superen el 3% del contrato de pr\u00e9stamo, o cuando haya habido 12 (anteriormente eran dos) cuotas impagadas. Esto solo se aplica durante la primera mitad del plazo del pr\u00e9stamo, ya que en la segunda mitad estos valores se incrementan a 7% y 15 cuotas, respectivamente.<\/li>\n\n\n\n<li>Se proh\u00edben los cargos en caso de traslado del pr\u00e9stamo a otro banco donde el prestatario pueda encontrar mejores condiciones.<\/li>\n\n\n\n<li>En caso de amortizaci\u00f3n anticipada, las comisiones que el banco puede exigir se reducen: al 2% del capital en los primeros diez a\u00f1os y 1,5% en el resto del plazo. En el caso de financiamiento con tasa de inter\u00e9s variable, estas comisiones son de m\u00e1ximo 0,25% en los primeros tres a\u00f1os y 0,15% en los primeros cinco a\u00f1os.<\/li>\n\n\n\n<li>Los intereses de demora en caso de financiamiento de una casa o un apartamento (residencial) por una persona f\u00edsica no pueden ser superiores al 3% por encima de la tasa de inter\u00e9s pactada.<\/li>\n\n\n\n<li>Una diferencia importante con la regulaci\u00f3n anterior es que el banco debe asumir todos los costos relacionados con el financiamiento hipotecario. Esto se aplica al notario, el registro de la propiedad y el impuesto hipotecario. El prestatario solo debe pagar las tasas de valoraci\u00f3n del inmueble. Sin embargo, el banco a\u00fan puede cobrar una comisi\u00f3n de apertura.<\/li>\n\n\n\n<li>La concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo no puede estar condicionada a que el cliente contrate productos adicionales, como un seguro, con el banco. Sin embargo, el banco s\u00ed puede otorgar bonificaciones de intereses si el cliente contrata dichos productos.<\/li>\n\n\n\n<li>Un elemento esencial de la protecci\u00f3n al consumidor es que las condiciones del contrato deben ser muy transparentes y claramente presentadas al cliente, especialmente la Tasa Anual Equivalente (TAE). Una novedad importante es que el banco est\u00e1 obligado a entregar al cliente una oferta vinculante llamada \u00abFicha Europea de Informaci\u00f3n Normalizada\u00bb (FEIN), al menos diez d\u00edas antes de la firma del pr\u00e9stamo hipotecario, junto con una documentaci\u00f3n detallada sobre la transacci\u00f3n planeada: resumen de las cl\u00e1usulas m\u00e1s importantes, plan de pagos de intereses y amortizaci\u00f3n, borrador del contrato de hipoteca, desglose de los costos asociados con la garant\u00eda hipotecaria.<\/li>\n\n\n\n<li>Un d\u00eda antes de la formalizaci\u00f3n ante el notario (cuya selecci\u00f3n corresponde al prestatario), se debe realizar una cita previa, en la cual el cliente tiene derecho a recibir asesoramiento e informaci\u00f3n del notario. El banco no puede estar presente en esta cita. En \u00faltima instancia, esto se traduce en un cuestionario al cliente sobre si ha comprendido correctamente las cl\u00e1usulas del contrato, sus obligaciones, su responsabilidad y las consecuencias de no pagar. Se debe redactar un acta notarial de transparencia que documente esto. Este servicio del notario es gratuito.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>S\u00ed, el proceso complicado y las estrictas regulaciones han llevado a que los bancos extranjeros pr\u00e1cticamente hayan abandonado el financiamiento de bienes inmuebles en Espa\u00f1a. Cumplir con este proceso requiere necesariamente una presencia o representaci\u00f3n local, lo cual conlleva altos costos. Esto ciertamente no favorece la competencia entre los bancos. Aunque la legislaci\u00f3n tiene como objetivo proteger al consumidor, puede suponer un desaf\u00edo para algunos sectores del mercado.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta es una traducci\u00f3n autom\u00e1tica del art\u00edculo alem\u00e1n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Si deseas adquirir una propiedad en Espa\u00f1a, al igual que en Alemania, deber\u00e1s encontrar un banco que financie parte del precio de compra. Desafortunadamente, los bancos alemanes suelen rechazar estas solicitudes, ya que consideran que el financiamiento de bienes inmuebles con garant\u00eda registral en Espa\u00f1a es demasiado complicado y costoso. 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