Eine absolut grundlegende Frage beim Kauf einer Immobilie in Spanien betrifft die Legalit\u00e4t der Aufbauten. Sind alle Geb\u00e4ude ordnungsgem\u00e4\u00df im Grundbuch eingetragen? Jeder potenzielle K\u00e4ufer ist beruhigt zu wissen, dass die tats\u00e4chlichen Bauwerke vollst\u00e4ndig und rechtm\u00e4\u00dfig im Grundbuch verzeichnet sind. Dies wird auch von den Beratern best\u00e4tigt. Sowohl in Spanien als auch in Deutschland gilt das Vertrauen in das Grundbuch, auch bekannt als “fe p\u00fablica registral”. Man kann sich also grunds\u00e4tzlich auf die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der dort eingetragenen Informationen verlassen.<\/p>\n\n
Unter “Legalit\u00e4t” versteht man vor allem das Vorhandensein einer ordnungsgem\u00e4\u00dfen Baugenehmigung und die anschlie\u00dfende Eintragung der Geb\u00e4ude im Grundbuch als sogenannte Neubauerkl\u00e4rung (declaraci\u00f3n de obra nueva). Hierzu empfehle ich mein YouTube-Video “Die Neubauerkl\u00e4rung”.<\/p>\n\n
Leider kann man dies heutzutage nicht mehr ohne Weiteres best\u00e4tigen, da es tats\u00e4chlich Situationen gibt, in denen Aufbauten im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass sie legal sind. Dies mag verwirrend klingen, aber ich werde es erkl\u00e4ren.<\/p>\n\n
Das spanische Recht erm\u00f6glicht es n\u00e4mlich, dass auch solche Aufbauten mittels einer Neubauerkl\u00e4rung im Grundbuch eingetragen werden k\u00f6nnen, f\u00fcr die lediglich Bestandsschutz besteht (daher keine Legalit\u00e4t). Dies geschieht aufgrund einer einfachen Bescheinigung eines Architekten, der diese Bauteile beschreibt, ihr Alter (mehr als 8 Jahre) mit Fotos belegt, jedoch keine Baugenehmigung vorliegt. Da diese Neubauerkl\u00e4rung jedoch ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, ist auf den ersten Blick nicht ersichtlich, wann und unter welchen Umst\u00e4nden sie entstanden ist.<\/p>\n\n
Daher ist eine einfache Analyse des Grundbuchauszugs f\u00fcr K\u00e4ufer und deren Berater nicht ausreichend. Es ist zwingend erforderlich, alle Eintr\u00e4ge im Grundbuch im Hinblick auf die Aufbauten zu \u00fcberpr\u00fcfen und festzustellen, auf welcher Grundlage diese erfolgt sind. Der Verk\u00e4ufer muss seine Neubauerkl\u00e4rung(en) vorlegen, die die Eintragung(en) im Grundbuch veranlasst haben. Aus diesem Dokument geht hervor, ob die Eintragung aufgrund einer Bescheinigung eines Architekten (basierend nur auf Bestandsschutz) oder aufgrund einer regul\u00e4ren Baugenehmigung erfolgt ist.<\/p>\n\n
Hier ist eine wichtige Anmerkung: Man h\u00f6rt gelegentlich, dass eine Immobilie durch Bestandsschutz quasi “legalisiert” wird, was jedoch v\u00f6lliger Unsinn ist, da sie nat\u00fcrlich illegal bleibt. Die Konsequenzen sind schwerwiegend: Wenn der K\u00e4ufer sp\u00e4ter einmal eine Baugenehmigung beantragen m\u00f6chte, wird die Gemeinde von ihm verlangen, dass er zuerst eine vollst\u00e4ndige Legalisierung vornehmen l\u00e4sst. Denn nur eine (auch nachtr\u00e4gliche) Baugenehmigung und sp\u00e4tere Abnahme durch die Gemeinde schaffen Legalit\u00e4t.<\/p>\n\n
Wenn dies nicht gegeben ist, ist der Verk\u00e4ufer rechtlich verpflichtet, potenzielle K\u00e4ufer darauf hinzuweisen, dass bestimmte Bauteile entgegen der Eintragung im Grundbuch nicht legal sind, sondern lediglich durch Bestandsschutz abgedeckt werden.<\/p>\n\n